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相続税で借金二億円くらった話

 2017/05/09 不動産投資日記
この記事は約 5 分で読めます。 34 Views

相続税危険ですよね

お金を相続した後に、まさかの税金がかかるという話で、

 

相続税の税金が2億!

という人の話をききました。

 

20年分割で、年間1000万強を支払い続け、

お財布には小学生レベルの金額しか入っていない。

 

物件を販売しようとして、

地元の学校が物件を買ってくれた!

 

何とか1億で売れたけどマイナス1億!

 

これをお金を徐々に返していったという話。

 

 

どうやってお金を返していったか・・・

 

借金返済はズバリ不動産投資

しかも、中古のワンルーム投資

どうやって中古のワンルーム投資を行ってきたか

 

固定資産税

管理組合が機能しているか

お金はとられるけどちゃんと管理されているか?

 

一棟ものに比べて自分の経験値が少なくても行ける

 

ワンルーム投資の3ポイント

不動産投資、特にワンルーム投資で失敗しない3ポイント

1つ目 デジタルドアロック

工賃込で3万円でおつり来るくらい

 

2つ目 洗濯機がビルトインされているキッチン

ベランダ避難通路確保で、ベランダに置けなくなってきている

洗濯機置き場で頭を悩ませるケースが多い

キッチンに入れて70万くらい

ライフスタイルの提案でOK

3つ目 ウォシュレット

3点ユニットにはウォシュレットつけられないけど、多少相談すれば可能

差別化できる

 

日照なども差別化

家賃変わらなければ差別化で入居が決まる

 

 

ワンルーム投資でやってはいけないこと&買ってはいけない地域

新築ワンルームは×

家賃から換算して10%

家賃が5万だと5万×12カ月=60万

3桁の中古のマンション

 

山手線や、ターミナルの駅以外は買ってはいけない

上野から高崎線、常磐線方向はあまりお勧めしない

 

地方のワンルームマンションは買ってはいけない

→ 家賃が下がるため

管理費積立金は地方と都会であまり変わらないのに、家賃が下がる

 

 

地方では家賃が2万、3万くらいも結構ある。

 

一棟ものの不動産投資のメリットデメリット

一人退去しても部屋数が多いのでリスクヘッジになる

クリーニングして、募集かけてと、経験値アップが早い。

家賃収入で銀行からの借金を返済していくと、大家の与信が上がっていき、

再度お金を借りられるようになる。

 

ワンルーム投資では、収入は0か100しかない

入居しているかしていないか

 

それに対し、一棟ものの不動産投資では、入居率で収入が決まるので0か100かではない。

 

また、銀行からの評価はワンルーム投資では低い。

一棟ものでは土地が付いている分、評価が出やすい。

 

一棟もの不動産投資で入居率を上げる秘訣

家賃を下げる

建物の魅力を上げる

この2択しかない。

 

一棟ものの不動産投資で買ってはいけない物件

新築で、物件価格が高いものは×

リカバリーが難しい。

借金が大きくなる分リカバリーが難しくなる。

中古の一棟ものであると、土地分で叩き売ることもできるが、

新築だとリスクヘッジがきつい。

 

表面利回り15%など儲かる一棟もののアパートを購入するのに見るべきサイトとは

正直、不動産投資は物件選定ですべて決まります。

→ けんびや

→ 不動産投資連合体

11%くらいから14,5%で検索。

検索範囲は北関東などもOK

関東で検索。

価格無しで利回り優先で検索

築年数もきにしない

駅からの徒歩圏も気にしない

木造でも鉄骨でも気にしない。

土地勘のある場所で探す

家賃の相場感をみる

ホームズで賃貸を探して、相場観を観る

サイズで検索してこのくらいだなとなる。

想定利回りはあくまで想定の範囲内だと心得る。

 

一戸建て投資の秘訣

安い土地で古い家が付いている一戸建てを探す

水道加入金いらない

直せる家を見つけられればOK

一戸建てで検索する

建物評価ゼロで土地だけで売っている。

家を探すというよりも土地を探していたら家が建っていたというケース。

築40年とか築50年とかの家でもOK

水回りなどの修理にはお金かかるのでそこだけチェック。

 

ネットで見つけた物件の正しい対処方法。

メールよりもフェイストゥーフェイスで会いに行くことが大切。

冷やかしの人は相手にされないが、基本的には顔を見せる。

 

銀行の折衝など不動産業者にアピールになる。本気度合いを伝えていくことで、

どんな物件が買えるかというのがわかっていく。

自分がであう物件が増えていく。

 

自分の与信情報がわかっていないと自分が買える物件がわからなくなる。

 

買い付け申し込み書が2番手になってしまったら・・・。

1番手が現金だときつい

大抵は1番手でも融資を引いて買うことが多い。

2番手以降でも銀行でシュミレーションを行っておく。

1番手がローンが通らなかった場合は2番手以降に連絡が来る。

1番手でなければとこだわらなくてオッケー。

何度かはじかれることを想定する。

あきらめずしつこくいくのが大切。

 

毎日コツコツと物件を見ていくのが大切。

先輩大家も毎日のように見ていれば、突然いい物件に出会える。

 

 

 

 

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