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積算価格についての知識を深める

 2016/10/28 積算価格
この記事は約 4 分で読めます。 443 Views

不動産投資は物件選びが大切です。

その投資物件、アパートだったり、

マンションだったりの価格が適正かどうか?

積算価格という評価方法を用いて物件の価値をを算出します。

積算価格とは?

積算価格は、土地と建物を別々に評価します。

積算価格の算出方法は原価法です。

土地の積算価格算出について

土地の価値評価は、国土交通省や路線価を使って算出します。

 

【積算価格算出の参考サイト】

国土交通省 http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

 

路線価(財産評価基準) http://www.rosenka.nta.go.jp/

建物の積算価格算出について

建物の積算価格算出の場合、

その建物を新らしく立てた場合の価格を前提に計算します。

その新しく立てた場合の価格に、残化率を掛けて計算します。

 

残化率とは・・・建物の価値が0になるまでの年数に対して、新築から経過した年数の割合

新しく建物を買って、数年後に残っているであろう価値を割合で表したもの。

 

不動産投資物件の収益価格について

収益価格とはなんでしょうか?

不動産の純利益と、

現在の価値を総合した評価額が収益価格です。

収益還元法と呼ばれる方式で計算されます。

 

積算価格と収益価格はどちらを使う?

積算価格は、建物を建てる場合の値段に注目しているので、

自分で不動産に住む場合に算出されます。

 

 

収益価格は、不動産から得られる収益に注目しているので、

不動産投資をする場合には、収益価格が用いられることが多いです。

 

積算価格と収益価格の評価額に関しては、

不動産投資家にとっては、収益価格がメインとして使われると思ってください。

 

 

積算価格は融資を受ける

お金を借りで不動産投資をスタートするには

担保が必要で、属性も問われます。

 

金融機関のアパートローン審査がありますが、

物件融資額の評価を決定する時、

 

物件の耐用年数(残存年数)

構造

を重視します。

 

また、

積算価格を評価基準にすることが非常に多いです。

銀行や、政策金融公庫など、金融機関からお金を借りる際に、

積算価格がどの程度かというものが非常に注目されます。

 

不動産投資の金融機関はどこを使う?

不動産投資において、融資を組む場合に銀行や、

日本政策金融公庫などを活用して、レバレッジを効かせるわけですが、

下記にその一覧を紹介します。

 

【銀行】

・静岡銀行

・スルガ銀行

・オリックス銀行

・SBJ銀行

 

【その他】

日本政策金融公庫

三井住友トラストローンファイナンス

 

金融機関選びの基本

レスポンスが早い、

融資審査スピードが速い、

融資期間が長い、

融資金利が低い、

取り扱うエリアが広い

というのが大切になります。

 

銀行はアパートローンという商品を売っていて、

金利が儲かるので、少しでも多くの融資を出したいという本音の半面、

不良債権になるのを避けたいという一面もあるので、

 

銀行の決算のタイミングだったり、

銀行の融資担当者次第だったりします。

 

フルローンやオーバーローンでの融資も

タイミングと属性、物件によっては可能です。

 

 

積算価格の計算方法

積算価格の計算方法は、

土地の価格+建物の価格

となります。

 

一棟マンションの積算価格計算例

 

 

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