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表面利回りと実質利回り 不動産購入の指標となる相場 理想と最低ラインをチェック

利回り
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そもそも利回りとは 投資物件を選ぶ前に知っておきたいこと

不動産投資において最低限知っておきたいのが、

表面利回りと実質利回りです。

 

この利回りというのは、不動産を購入する際の指標となります。

そもそも利回りとはなんでしょうか?

 

元金に対する利息、利益の割合が利回りです。

 

利益(家賃収入)が100万

不動産購入価格が1000万の場合、

 

100万 / 1000万 = 0.1 = 10%

 

となり、単純計算で、この場合

 

利回り10%

 

と計算します。

 

表面利回りとは 実質利回りと何が違う?

それでは、表面利回りと実質利回りで何が違うのでしょうか?

ネットの純利回り

グロスの表面利回り

というような表現をすることもあります。

 

 

表面利回りについて

利回りで最も基本的なものが表面利回りです。

 

不動産投資における表面利回りとは、

満室時の年間家賃収入 / 物件価格 =表面利回り

 

というように計算されます。

不動産投資の固定費として、固定資産税、空室募集時の広告費、空室が出た後の修繕費など実際には年間家賃収入から経費が掛かっていくのが現実です。

 

この表面利回りという指標では、この経費を一切考えず割り出すのが特徴です。

表面利回りは満室想定利回り、グロス利回りといった言い方をされることもあるので注意してください。

実質利回りについて

それでは実質利回りについてみていきましょう

実質利回りはネット利回りともいわれます。

 

年間家賃収入(空室分考慮)ー経費 /物件価格 = 実質利回り

 

となります。

実質利回りの計算で重要なのは、

 

1.空室分も考慮して年間家賃収入から引き、正確な家賃収入を割り出すこと

 

2.修繕積立金、固定資産税などの固定費、広告料などの経費を差し引いた実利益で計算している

 

この2点が重要です。

 

つまり、実質利回りの場合のほうがより現実的な収益を計算できるというわけなのです。

 

上記を考慮すると、

 

表面利回り(グロス利回り) > 実質利回り(ネット利回り)

 

という方程式が成り立ちます。

 

経費と空室を考慮しているので当然ですね。

 

不動産を購入するうえで、実質利回りの相場を把握しましょう

ここまで学んでいくと、表面利回りの数字だけに踊らされず、

実質利回りをいかに把握することが大事か?

 

ということがわかってきます。

満室時の年収/物件価格

だけで不動産を選定していては危ないですよね。

 

どのくらい空室があるのか?

修繕は今後いつ頃必要になるのか?

 

ということを考えなければなりません。

 

楽待や、健美家などで収益物件を探しているとき、

表面利回り(グロス利回り)15%だ!と飛びついてみたら

実際には空室や修繕が発生し、大赤字を食らってしまった!

などということの無いようにしたいものですね。

 

中には太陽光発電を屋根に付けたり、

自動販売機を設置して利回りを改善したり

という方法もあるようですが、

不動産を選定する段階で、目を凝らして実質利回り(ネット利回り)をみて中長期的に判断しないと痛い目にあいそうです。

 

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